Wie in Leiden op zoek is naar een sociale huurwoning, staat gemiddeld zeven jaar op een wachtlijst. En wil je een huis in de binnenstad kopen, dan moet je diep in de buidel tasten. In Zuid-Holland zijn de huizenprijzen begin dit jaar met 32,3 procent gestegen ten opzichte van 2015. Een snelle zoekactie op Funda laat zien dat er onder de twee ton slechts een handvol appartementen in Leiden wordt aangeboden.

Wonen in het centrum wordt volgens makelaar Wim de Leeuw steeds meer iets voor de ’happy few’. „Hoge huizenprijzen drijven mensen steeds verder buiten de singels en de mensen die daar wonen gaan weer naar Leiderdorp en Voorschoten of nog verder naar Koudekerk of Alphen.” „De druk op de stad is niet te ontkennen”, concludeert ook stedenbouwkundige Remko Slavenburg van de gemeente Leiden. „Maar is die druk nieuw?”, relativeert hij. „Er is behoefte aan huizen. Die was er twintig en dertig jaar geleden ook en telkens hebben we gebouwd. Dat doen we nu ook weer.”

Verstedelijking

De populariteit van Leiden staat niet op zichzelf. Zij past in een trend van verstedelijking. Leefde in 1800 nog maar 2 procent van de wereldbevolking in steden, in 1950 was dit opgelopen tot 30 procent, blijkt uit onderzoek van PwC. In 2007 woonde voor het eerst meer dan de helft van wereldbevolking in steden en in 2030 stijgt dit percentage volgens PwC naar 60 procent.

Ook in Leiden zet de trek naar de stad door. In 2030 is de Leidse bevolking met 12,6 procent gegroeid ten opzichte van 2015, voorspelt het Centraal Bureau voor de Statistiek. „De stad trekt. Hoe dichter bij het hart van de stad met al zijn voorzieningen hoe beter”, zegt Slavenburg.

In 2030, zo heeft het huidige stadsbestuur afgesproken, moeten er daarom 8.500 nieuwe woningen in de stad zijn gebouwd. En aangezien alle nieuwbouwlocaties aan de randen van de stad volgens Slavenburg wel zo’n beetje op zijn, rest ’bouwen binnen de huidige bebouwing’. „Dat heeft tot gevolg dat het daar nog drukker wordt. Dat moet je slim aanpakken. Je wilt wel dat het met meer mensen op de vierkante kilometer leefbaar blijft in de stad.”

Bouwen, voor wie?

Bouwen dus. Maar voor wie? Waar is de nood het hoogst? Gerda van den Berg van woningbouwvereniging De Sleutels neemt het op voor huurders in de sociale sector. „Onze woningzoekenden staan zeven jaar op de wachtlijst. Ik zou het mooi vinden als de gemeente zegt: wij vinden een wachtlijst van drie jaar acceptabel, dus tot we dat bereikt hebben, gaan we bouwen.”

Vraag het makelaars, ontwikkelaars, beleggers of de universiteit en zij komen met andere knelpunten. Zo is er grote behoefte aan starters- en seniorenwoningen, zeggen zowel De Leeuw als Pieter Knauff van verhuurder Vesteda. De Leeuw stelt dat er in heel Leiden meer seniorenwoningen moeten komen. Als voorbeeld noemt hij de Merenwijk en de Stevenshof. „Dit zijn heel vergrijsde monogeneratiewijken; je kunt er geen wooncarrière maken. Terwijl je ook daar best een interessant woningaanbod kunt realiseren. Als je daar seniorenflats bouwt en mensen stimuleert door te verhuizen biedt dat weer ruimte voor anderen, zoals starters.”

Ook Knauff vindt dat er meer rekening gehouden moet worden met de woonwensen van ouderen, om doorstroming te bevorderen. „Het traditionele beeld van ouderen gaat niet meer op, de moderne oudere wil in een gemixte wijk wonen tussen verschillende generaties. Jongeren maakt het niet uit als er een brede deur in huis is, of dat het gelijkvloers is. Daarom bouwen wij nu meer woningen die voor alle generaties geschikt zijn.”

Studentenkamers

Niet alleen aan starters- en seniorenwoningen en sociale woningbouw is behoefte, ook aan studentenkamers is ’een enorm tekort’, zegt vastgoedman Ferdy Poppelier van Universiteit Leiden. De afgelopen jaren is er flink voor deze groep gebouwd. Toch groeit de universiteit harder dan er wordt bijgebouwd.

In Leiden zijn volgens studentenhuisvester Duwo 1200 woningen tekort. „Het is natuurlijk vreselijk als een student terug moet naar huis omdat hij geen kamer kan vinden of maanden op een camping in Noordwijk zit. De universiteit wil daar invulling aan geven en dat zo goed mogelijk faciliteren, maar wij zijn geen huisvesters.” Wel doet de universiteit er ’alles aan om studentenhuisvesting mogelijk te maken’, zegt Poppelier. „We zijn continu in overleg met Duwo: op welke locatie kunnen jullie nog meer studentenhuisvesting realiseren?” Ook stedenbouwkundige Slavenburg noemt het belang van extra studentenwoningen. „De gemeente wil voorkomen dat nog veel meer panden worden verkamerd, omdat dat overlast in woonwijken kan veroorzaken.”

Het feit dat zoveel mensen op een huis in Leiden azen, heeft tot gevolg dat sommige populaire delen van de stad, vooral het stuk binnen de singels, onbereikbaar worden voor mensen met een smallere beurs. Makelaar Wim de Leeuw: „Starters vallen daar buiten de boot. Zelfs tweeverdieners kunnen er niets betalen, ze worden de markt uitgewerkt door mensen met een grotere buidel, zoals Amsterdammers. Die lachen om de Leidse prijzen en gaan er met een woning vandoor. Zo’n 9 procent van de Leidse kopers komt uit Amsterdam.”

De druk op Leiden mag dan toenemen, dat we echt de kant van Amsterdam opgaan, verwachten makelaars, gemeente en vastgoedhandelaren niet. „Chinezen die Leiden opkopen, zoals weleens wordt beweerd? Nee, dat beeld klopt niet”, zegt Slavenburg van de gemeente. Het enige grote bouwplan dat nu in Chinese handen is, is het ’entreegebied’ op het Bio Science Park. Op deze plek bouwt het Chinese Yisheng Development zo’n 1100 nieuwe woningen. Uit onderzoek in het kadaster blijkt evenmin dat grote buitenlandse investeerders zich in het Leidse vastgoed storten.

Ook makelaars herkennen dit beeld niet. Jaap van Pampus van De Leeuw Makelaardij: „Ik zie over de gehele linie wel meer Aziaten naar Leiden komen, maar die kopen een huis omdat ze hier werk hebben en zich hier vestigen, niet als investering. Sowieso komen er steeds meer buitenlanders naar Nederland. Veel Italianen en Spanjaarden. En dan krijgen we de Brexit nog.”

Project L

In Project L doen de Leidse journalisten Liza Janson, Marijn Kramp, Job de Kruiff en Nienke Ledegang onderzoek naar de groeiende populariteit van Leiden als stad om te wonen. Deze serie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds. In het volgende artikel van Project L. spreken ze Leidenaars over hun zoektocht naar een geschikte woning in de stad.

Heb je opmerkingen of tips? Mail dan naar projectl2019@gmail.com

Op de site verzamelen we hun publicaties hier.