Project L: Leiden wordt een kwart groter als alle bouwplannen doorgaan

Project L: Leiden wordt een kwart groter als alle bouwplannen doorgaan
In de Lammenschansdriehoek verrijst een nieuwe wijk, met een voor deze regio ongekende dichtheid van 200 woningen per hectare.
© Archieffoto Taco van der Eb
Leiden

In Project L doen de Leidse journalisten Liza Janson, Marijn Kramp, Job de Kruiff en Nienke Ledegang onderzoek naar de groeiende populariteit van Leiden als stad om te wonen. Deze serie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds.

Als alle bouwplannen in Leiden de komende jaren worden uitgevoerd groeit de stad met ruim 12.500 woningen. Daarmee wordt de stad ongeveer een kwart groter. Dat blijkt uit een inventarisatie van vier journalisten van alle bestaande bouwplannen.

Om aan de woningbehoefte te voldoen is in 2016 becijferd dat er in de regio tot 2030 zo’n 28.500 woningen bij moeten komen. Leiden, zo is met de regiogemeenten en het rijk afgesproken, neemt er daarvan 8.500 voor zijn rekening. Daarnaast zijn er tot 2025 ook nog eens 2.700 studentenwoningen nodig.

De aansporing tot bouwen is in Leiden kennelijk niet aan dovemansoren gericht. Want wie alle bouwplannen bij elkaar optelt komt uit op een aantal dat de 8.500 ruim overschrijdt. Het gaat dan om bouwplannen die soms alleen nog een voornemen zijn, maar soms ook al in de maak of gerealiseerd zijn.

Het overzicht laat zien dat er in Leiden relatief veel vrije sector huurwoningen bij komen met een huur boven de 720 euro per maand. Een aanzienlijk kleiner deel is sociale huur en koop. Vooral het kleine aandeel sociale huur is een gevoelig punt. Het huidige stadsbestuur wil namelijk dat dertig procent van de nieuw te bouwen woningen sociale huur wordt. Maar omdat te laten lukken moet er nog heel wat sociale huur bij komen.

Nu zal niet alles wat op de tekentafel ligt ook echt doorgaan, maar daar staat tegenover dat een aantal voor de hand liggende bouwlocaties nog niet is opgenomen in het overzicht. Zoals het braakliggende terrein naast Groenoord Plaza, en de plek tegenover hotel Het Haagsche Schouw waar eerder sprake was van de zogenoemde ’Toekantoren’. Ook is er nog ruimte in de Lammenschansdriehoek en wil het gemeentebestuur in Leiden Zuid-West meer woningen bouwen.

De provincie spoorde gemeenten onlangs nog aan om vooral meer bouwplannen dan nodig zijn, in gang te zetten, zodat het benodigde aantal op tijd gehaald wordt. En ook minister Kajsa Ollongren zette er recentelijk nog vaart achter door met Leiden een ’woondeal’ te sluiten die de ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek en het Entreegebied aan de Plesmanlaan en het Bio Science Park moet versnellen. Ollongren stelt extra menskracht ter beschikking aan de gemeente om procedures versneld te doorlopen.

Op elk stukje

Als een kermistent op Leidens Ontzet of het getatoeëerde lijf van een profvoetballer… op elk stukje waar nog iets bij kan, wordt de komende jaren in Leiden gebouwd. Dat zijn vooral veel vrije sector huurwoningen blijkt uit de inventarisatie van de bouwplannen.

Leiden groeit en blijft het komende decennium groeien. Volgens recente cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties zijn er in de acht gemeenten langs het spoor tussen Dordrecht en Leiden de komende jaren zo’n 100.000 extra woningen nodig, oplopend tot 230.000 in 2040. De 8.500 woningen die Leiden tussen 2017 en 2030 wil bouwen lijken daarmee allesbehalve overbodig. Ze moeten de krapte op de huizenmarkt en stijgende huizenprijzen tegengaan en voorkomen dat de wachtlijsten voor een huurwoning nog langer worden.

Stedenbouwers refereren weleens aan dit tijdperk als de Eeuw van de Stad en wie de groeiprognoses en de kaart met alle bouwplannen tot zich laat doordringen begrijpt waarom. De trek naar de stad is ongekend sterk. En er verrijzen wijken, zoals de Lammenschansdriehoek, met een voor deze regio ongekende dichtheid van 200 woningen per hectare. Dat is zes keer zoveel als de Stevenshof en vier keer zoveel als Zuid-West.

Cijfers

Dat er zoveel huizen nodig zijn, heeft verschillende oorzaken. Na jarenlange krimp, groeit sinds 2010 het aantal inwoners van Leiden weer. De stad krijgt er vooral meer studenten en ouderen bij. Maar ook de groep die in het verleden de stad de rug toekeerde, mensen in de leeftijd van 25 tot 40 jaar, blijft tegenwoordig in Leiden wonen. Een verklaring hiervoor is dat de werkgelegenheid in Leiden het afgelopen decennium is toegenomen, en afgestudeerden dus niet meer hoeven te verhuizen voor een baan.

Niet alleen neemt het aantal inwoners toe, ook worden huishoudens gemiddeld kleiner. Mensen blijven langer alleen, krijgen op latere leeftijd kinderen en ook nog eens minder kinderen. Het is een type huishouden dat graag stedelijk woont: de vraag naar kleinere en centraal gelegen woningen dichtbij winkels, horeca en openbaar vervoer groeit. En als daar geen parkeerplaats bij zit, lijkt dat ook niet langer een afknapper.

De groene projecten zijn gerealiseerd, de rode zijn bouwplannen en de oranje vaantjes geven plannen aan die nog niet erg concreet zijn.

Het stadsbestuur speelt daar op in. Het wil veel woningen bijbouwen door in de Lammenschansdriehoek, de stationsomgeving, het Bio Science Park, en langs de Willem de Zwijgerlaan de hoogte in te gaan. Een deel van de 76 gevonden bouwplannen – zie de kaart hierboven – is al goedgekeurd door de gemeenteraad. Er is zelfs al een deel klaar en bewoond. Deze bouwprojecten zijn in de plattegrond opgenomen omdat de gemeente die meetelt in haar streven om 8.500 woningen te bouwen. Maar zoals te zien is in het overzicht is het aanbod groter.

Bouwen, bouwen, bouwen

Pieter Knauff director Acquisitions van Vesteda, juicht deze ontwikkeling toe. De aangekondigde hoeveelheid woningen die erbij moet komen, is volgens hem ’zeer zeker niet genoeg’. „Er is meer nodig om de huizenprijzen wat af te koelen. Bouwen, bouwen, bouwen. Dat zou ik doen als ik wethouder was. Dan blijft de stad van iedereen.” Maar dan moeten gemeenten wel de bouw wel stimuleren. „Maak locaties beschikbaar, versoepel doorloopmogelijkheden, doe wat aan de snelheid.”

Wat opvalt is dat het door het stadsbestuur zo gewenste aandeel sociale huurwoningen (30 procent) niet gehaald wordt. Het huidige college hanteert die norm, maar zoals gemeentelijk stedenbouwkundige Martin Verwoest zegt: „De meeste van deze bouwplannen zijn bedacht onder het vorige college, en dat betekent dat er nog geen 30 procent sociale huur in zit.” ,,Maar we doen hard ons best” vertelt zijn collega Remko Slavenburg.

Of die 30 procent wel te realiseren is, is de vraag. Slavenburg: „Het verandert de cijfers van een bouwproject aanzienlijk. Projectontwikkelaars moeten met die andere 70 procent koop- of vrije-huurwoningen voldoende opbrengst realiseren om het sociale gedeelte mogelijk te maken, en de grondprijzen en bouwkosten worden er ook niet lager op. Maar we zijn al eeuwen een gemengde stad en willen dat ook blijven. Daar doen we het voor.”

In de volgende aflevering van de serie Project L kijken we naar sociale woningbouw en de rol van woningcorporaties. Opmerkingen of tips? Mail dan naar projectl2019@gmail.com

Op de site verzamelen we de publicaties van Project L hier.

Meer nieuws uit Leiden