Onzekerheid over flat bij busstation Leiden

Onzekerheid over flat bij busstation Leiden
Leiden

Leiden mag een monumentale stad zijn, rond Leiden Centraal merk je daar bar weinig van. Daar wordt het masterplan voor het stationsgebied uitgevoerd, in beton, staal en glas. De plannen moeten leiden tot de meest duurzame bebouwde kilometer van Nederland. Aan het begin van de Stationsweg verrijst De Lorentz: drie torens op een sokkel, met daarin onder meer appartementen, kantoren en horeca.

Tegenover De Lorentz, aan de andere kant van de Stationsweg, zit nu een Jumbo-supermarkt, met daarboven een leegstaande, gele flat. Op die plek laten de eigenaren - woningcorporatie Ymere en NS - een gebouw neerzetten, De Geus, met een vloeroppervlakte van 17.000 vierkante meter. Er komen 84 betaalbare woningen in en een bioscoop/congrescentrum met acht zalen. Er is ook nog 1.700 vierkante meter gereserveerd voor winkels en horeca.

Het stationsgebied bruist van activiteit, maar naast de flat boven de Jumbo is het uit met de pret. Met het daar gelegen busstation is niets mis, maar de flat uit 1961, die zich over tachtig meter langs het busstation uitstrekt, heeft een troosteloze, bijna Oost-Europese uitstra- ling. In de plint van het gebouw zitten een Kruidvat en een Aldi. In de ruimte waar restaurant De Kleine Wereld zat, komt binnenkort een Jumbo Supermarkt.

De flat is eigendom van de Haagse projectontwikkelaar en vastgoedbelegger Urban Interest en bevat 91 tegen sociale voorwaarden verhuurde appartementen. Het gebouw is duidelijk niet meer van deze tijd en de grond behoort tot de duurdere meters van de stad.

Mogelijkheden

De gemeente heeft voor het hele stationsgebied tekeningen gemaakt. Op de plek van de flat staan twee sokkels afgebeeld met daarop drie torens. Op de oorspronkelijke tekening is overigens ook nog de ruimte van het busstation bebouwd. Het plan om het busstation te verplaatsen, werd echter in september 2017 verlaten.

In oktober 2018 hebben de gemeente en Urban Interest verkennende gesprekken gevoerd. De gemeente wilde weten wat Urban Interest van plan is met het gebied. Fleur Spijker (D66), de voor het project verantwoordelijke wethouder, wil graag verder met de opwaardering van de stationsomgeving.

Urban Interest liet volgens de woordvoerder van de wethouder bij die gesprekken weten geen interesse te hebben in verkoop en geen aanleiding te zien voor her- ontwikkeling. Vanwaar die afhoudende houding van Urban Interest? Is het bedrijf echt zo tevreden over het huidige gebouw of beschouwt het de flat vooral als troefkaart in de onderhandelingen met de gemeente?

Urban Interest mag dan beweren geen aanleiding te zien voor her- ontwikkeling, er zijn signalen die in een andere richting wijzen. Van ’t Hof Rijnland, dat de flat voor Urban Interest verhuurt, laat weten dat het nieuwe huurders altijd op de hoogte stelt van de mogelijkheid van sloop in de toekomst. Dat gebeurt in opdracht van Urban Interest.

Er is meer dat erop wijst dat Urban Interest al zo’n beetje afscheid heeft genomen van het gebouw. Woningcorporaties besteden ruim twintig procent van hun huurinkomsten aan onderhoud en verbetering, afgezen van investeringen voor verduurzaming. Hoe zit dat bij Urban Interest?

Bewoner Teun Bruna spreekt namens de huurdersvereniging. Hij benadrukt dat kleine reparaties snel worden opgelost, maar het oplossen van grotere problemen verloopt veel minder soepel. ,,Wij hebben van Van ’t Hof Rijnland gehoord dat de eigenaar pas herstelt als het wettelijk verplicht is. Een mooi voorbeeld is het beton. Na berichten over problemen elders in het land, hebben wij de verhuurder laten weten dat wij ook verdachte plekken hadden gezien. Pas toen we de gemeente erbij haalden, is er iets gebeurd.’’

De flat wordt bewoonbaar gehouden. Investeringen voor de lange termijn blijven uit. Urban Interest benadrukte tegen de gemeente dat de flat op zich al een interessante investering is. Is dat aannemelijk? Aan geld komt er best een leuk bedrag binnen. Als je de huurinkomsten van de 91 appartementen en drie winkels optelt, kom je op een bruto bedrag van ongeveer een miljoen euro per jaar.

Verhuurdersheffing

Helaas is niet te achterhalen voor hoeveel het gebouw in 2004 is overgenomen van het Philips Pen- sioenfonds en hoeveel eigen vermogen erin is gestopt. Het rendement op het eigen vermogen is dus niet te berekenen.

Wat we wel weten, is dat Urban Interest als sociale verhuurder verplicht is de verhuurdersheffing af te dragen. In de corporatiesector gaan ze er vanuit dat ze in 2021 zo’n twee maanden huur per jaar kwijt zijn aan die heffing. Die heffing bestaat pas een paar jaar en is voor Urban Interest een enorme hap uit het rendement van de flat. Volgens Raymond Jansen, het hoofd van de ontwikkelafdeling van Urban Interest, is zijn bedrijf in ieder geval niet van plan de grond te verkopen. Jansen: ,,Wij zijn belegger e´n ontwikkelaar. We zullen de grond daarom niet verkopen. Als er ontwikkeld gaat worden, doen we het zelf.’’

Jansen benadrukt dat Urban Interest op het moment aan het begin staat van een verkennende fase voor het project. ,,Ons uitgangspunt is dat er een gebouw staat dat rendeert. We hoeven dus niets. De gemeente heeft plannen, dus we weten dat er voor ons ook andere mogelijkheden zijn. Dat verkennen is ingewikkeld, er zijn veel knoppen waaraan we kunnen draaien. Vergeet ook niet dat je als ontwikkelaar plannen maakt die op een andere moment gerealiseerd moeten worden. Hoe hoog staat de rente dan? Wat zijn de woningprijzen? We moeten ons er wel comfortabel bij voelen. Missers kunnen we ons niet veroorloven.’’

Janssen is optimistisch over de samenwerking met de gemeente Leiden. ,,We beginnen net met nadenken en hebben nog een paar jaar, maar onze grondhouding is positief. We hebben al vele projecten samen met gemeenten gedaan en zijn er tot nu toe altijd nog uitgekomen.’’

Renderend

Janssen bevestigt dat het mogelijk moet zijn om op de plek van de flat een beter renderend project te ontwikkelen. Toch is hij niet bereid om te zeggen dat Urban Interest dat ook gaat doen.

De oude flat is uiteraard ook een troefkaart en die kan worden uit- gespeeld in de onderhandelingen met de gemeente. Bij die onderhandelingen zou Urban Interest bijvoorbeeld kunnen bedingen dat je niet die in de plannen genoemde 20, maar 10 procent sociale wonin- gen bouwt, of dat je op die dure meters misschien nog een verdieping hoger gaat dan gepland. Janssen bevestigt dat dat zaken onderhandelingspunten kunnen zijn. Maar hoe kijken de huidige bewoners van de flat aan tegen de aanhoudende geruchtenstroom? Ze zullen bij sloop een andere woning krijgen toegewezen, maar Teun Bruna zit daar niet op te wachten. ,,Zo’n unieke woonplek bij het station en het centrum kan niet worden vervangen. Straks zit je in een of ander appartement in een uithoek van de Merenwijk.’’

Die 91 huishoudens zullen voor Urban Interes en de gemeente niet de allerhoogste prioriteit hebben. De omgeving van het zesde station van Nederland hoort volgens de gemeente een prestigieuze uitstraling te hebben. Dat is het uitgangs- punt. Ee´n opmerking van Janssen blijft naklinken: ’We zijn er tot nu toe altijd uitgekomen met gemeenten waarmee we samenwerken’. Hij voegt er nog aan toe dat de verhouding met de gemeente Leiden heel goed is.

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Follow the Money (ftm.nl) en met steun van het Leids Mediafonds.

Meer nieuws uit Leiden