Project L: Bouwspurt studentenhuisvesting in Leiden

Project L: Bouwspurt studentenhuisvesting in Leiden
Bij station Lammenschans schieten de studentenwoningen momenteel als paddenstoelen uit de grond.
© Foto Patricia Nauta
Leiden

Nog nooit werden er in Leiden zo veel studentenwoningen uit de grond gestampt als nu. Rond het Bio Science Park en station Lammenschans verrijzen in rap tempo woontorens voor studenten. Geen kamers in een gedeeld studentenhuis, maar studio’s waarin ze alles voor zichzelf hebben.

Woonden in 2009 nog 10.300 studenten op kamers in Leiden, vorig jaar waren dat er 14.200, blijkt uit cijfers van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. En dat aantal stijgt komende jaren alleen nog maar verder, is de verwachting. Het stadsbestuur wil daarom in 2025 zo’n 2.700 extra studentenwoningen hebben gebouwd. Een groot deel daarvan, 1.700, staat er al of wordt nu of binnen een paar jaar gebouwd. Zo komen er 600 studentenwoningen op het Entreegebied in het Bio Science Park en schieten ze momenteel als paddenstoelen uit de grond rond station Lammenschans.

Bijna allemaal zijn het zelfstandige studio’s, met eigen douche, wc en keuken. In campusvorm staan ze aan de rand van de stad. Het traditionele studentenhuis lijkt in de nieuwbouwplannen van de kaart geveegd. ,,De traditie van bezemkast naar kamer op het Rapenburg is een mooie traditie die echt wel blijft bestaan, maar niet elke student is hetzelfde. Sommige studenten willen meer privacy’’, zegt Hans Pluim van DUWO, de grootste studentenhuisvester in de stad. Volgens hem was de verhouding tussen zelfstandige en gedeelde woningen in Leiden lange tijd uit het lood. ,,Nu is het ongeveer fiftyfifty, dat is prima. Je ziet op de campussen ook vaker de tweede fase-studenten die richting afstuderen gaan.’’

Eline Hagen is een van hen. De 24-jarige student woont bijna twee jaar in een studio aan de Deltaweg bij station Lammenschans. Daarvoor heeft ze eerst in twee studentenhuizen met meerdere huisgenoten gewoond. ,,Dat was heel leuk, maar toen ik aan mijn master begon en stage liep, was het niet meer wat ik zocht. Er waren feestjes terwijl ik de volgende dag om 7.00 uur op moest.’’ Toch had ze die tijd niet willen missen, en daarnaast: ,,Het kan ook niet anders, je komt niet in één keer in een zelfstandige woning terecht. Ik stond drie jaar ingeschreven.’’

Project L: Bouwspurt studentenhuisvesting in Leiden
In een gedeeld studentenhuis deel je lief en leed en ga je in het geval van deze leden van Minerva samen naar het Dame Blanche gala.
© Foto Patricia Nauta

In de hoek van haar studio op de twaalfde verdieping staat een tweepersoonsbed, er schuin tegenover een keukenblokje en bij het raam een tafel waarvandaan je uitkijkt over Leiden-Zuidwest. ,,Soms is het jammer dat je niemand hebt om de dag door te spreken, dat is wel eens saai, maar het weegt niet op tegen de voordelen. Alles wat hier vies is, heb je zelf vies gemaakt, je komt geen onverklaarbare vlekken meer tegen. Het is stil, je kan doen wat je wil en de douche is niet bezet.’’

Kosten

Ook de kosten vallen alles mee, zegt Hagen. Ze is 340 euro per maand kwijt, inclusief gas, water en licht. De huurprijs aan DUWO is hoger, maar omdat ze 190 euro huurtoeslag krijgt, komt ze netto flink lager uit. ,,Het is heel goedkoop. Bij mijn vorige kamer in het studentenhuis was ik ongeveer evenveel geld kwijt. En dit is met 25 vierkante meter ook groter.’’

Bij het bouwen houdt DUWO bewust rekening met die huurtoeslag. ,,Wij zijn sociale bouwers’’, zegt Anneleen Lagae, vestigingsdirecteur in Leiden. ,,Max 400 euro is bij ons de norm. Daar kun je bij zelfstandige woningen toeslag op krijgen, zodat je als student uiteindelijk 260 euro huur betaalt. Zo gaat niet je complete lening op aan huur.’’

Toch is de huurtoeslag voor studenten Hannah, Wytske en Magriet geen reden om voor een studio te kiezen. Ze betalen zo’n 380 euro exclusief gas, water en licht voor hun kamer in een studentenhuis aan de Nieuwe Rijn. De woonkamer, douche, wc en keuken delen ze met acht meiden. ,,Ik kom uit een groot gezin. Toen ik vier jaar geleden uit huis ging had ik het niet leuk gevonden om in mijn eentje op een kamer te zitten zonder huisgenoten. Hier is altijd iemand in de buurt om tegen aan te lullen. Daarnaast is dit een tweede manier van opvoeden, je leert veel. Zo hebben ze me hier geleerd hoe ik moet wassen’’, zegt Wytske. Hannah vult haar aan: ,,Het is gezellig, je hebt aanspraak zonder dat je met mensen af hoeft te spreken.’’

Campussen

Voor hen hoeft het niet zo nodig, die campussen met studiootjes aan de rand van de stad. Toch is dat de toekomst, zegt stedenbouwkundige Remko Slavenburg van de gemeente Leiden. ,,Er is al veel gebouwd, maar er komt nog meer bij. Dat is omdat er vraag naar is en omdat de gemeente wil voorkomen dat er anders veel extra druk komt op verkameren (huizen opdelen in studentenkamers, red.). Dat is iets wat overlast kan veroorzaken in woonwijken.’’

Onzin, vindt makelaar Ralph Lek. ,,Ik vind het een slechte zaak dat de gemeente studenten in die hoek drukt. Ze willen studenten uit de stad weg hebben, terwijl studenten juist de stad hebben gemaakt en dat nog steeds doen. Vroeger had iedere Leidenaar een student in huis. Waarom wil je ze weg hebben uit de binnenstad?’’

Ook student Marc Sonneveld snapt het probleem van verkamering niet zo. Sinds een paar maanden woont hij in de studentenflat op het Omegaplantsoen bij Lammenschans. Hij heeft nu een zelfstandige studio, maar woonde hiervoor in een studentenhuis. ,,Wat willen ze dan? Willen ze alleen maar advocaten in het centrum? Daar zijn er al zoveel van.’’

Er mag dan groot worden ingezet op studio’s, hij is niet bang dat er straks geen studentenhuis meer over is. ,,Er zijn er zo veel.’’ En ook in het studentenhuis aan de Nieuwe Rijn zijn ze daar niet bang voor. ,,We zitten bij een studentenvereniging en daar is het standaard dat je in een gedeeld huis woont’’, zegt Hannah.

Bouwspurt

In het verleden is vaker in groten getale voor studenten gebouwd. Zo werden in de jaren 60 honderden kamers opgeleverd aan de Klikspaanweg, de Rijn- en Schiekade en het Flanorpad. In de jaren 70 werd de Pelikaanhof gebouwd, in de jaren 90 waren er de flats op de Vrijheidslaan en in 2005 trokken 544 studenten in voormalige asielzoekerswoningen tussen Leiden en Oegstgeest. Maar zo’n bouwspurt als nu - 2700 woningen tussen 2017 en 2025 - lijkt nog niet eerder aan de orde te zijn geweest en is volgens de universiteit ‘uniek’ te noemen.

En die groei is hard nodig, vinden studentenhuisvester DUWO, Hogeschool Leiden en Universiteit Leiden. ,,Als je nu naar de cijfers en de toekomstige realisaties van nieuwe eenheden kijkt, komt er steeds meer balans tussen vraag en aanbod. We gaan de goede richting op, maar we zijn er nog niet’’, zegt vice-voorzitter Martijn Ridderbos van het college van bestuur van de universiteit.

Niet iedereen kan zich vinden in de huidige bouwspurt. Gerda van den Berg van woningbouwvereniging De Sleutels zet vraagtekens bij de toename. ,,DUWO zegt: er zijn studentenkamers tekort, dus wij willen bouwen. Dan zeg ik: onze woningzoekenden staan ook bijna zeven jaar op de wachtlijst. Nou snap ik wel dat je studenten niet een paar jaar kunt laten wachten, maar ik zou het wel mooi vinden als de gemeente ons ook een handje helpt.’’

Ze wijst op de almaar groeiende universiteit. Het aantal studenten steeg van zo’n 16.600 in 2003 naar ruim 29.500 vorig jaar. En als het aan de gemeente en de universiteit ligt, zet deze groei nog wel even door. Van den Berg vindt dat daarbij goede afwegingen gemaakt moeten worden. ,,De universiteit hoort bij Leiden en is heel belangrijk. Het is een zeer gewaardeerde partner, maar ook partners hebben grenzen. De universiteit heeft een eigen verantwoordelijkheid’’, zegt Van den Berg. Die verantwoordelijkheid is een thema van de hele samenleving, vindt ze. ,,Hoeveel auto’s willen we hebben? Hoe groot mag Schiphol zijn? Hoe groot mag de universiteit zijn? We groeien de planeet kapot en moeten leren omgaan met: het is genoeg. Ook de stad en de universiteit.’’

Ook SP-raadslid Thomas van Halm wijst op de verantwoordelijkheid van de universiteit. Hij maakte zich vorig jaar druk over het kamertekort. ,,Ons inziens draaien gemeente en universiteit beiden om dit probleem heen en schuift met name de universiteit de verantwoordelijkheid in de schoenen van de gemeente. Terwijl er in het buitenland tal van voorbeelden zijn van universiteiten die de verantwoordelijkheid over onderwijs vele malen breder zien dan alleen het bieden van onderwijs, daar past het aanbieden van een woning ook bij.’’

De universiteit stelt dat ze ‘formeel geen rol heeft als het gaat om het realiseren van studentenhuisvesting’ en afhankelijk is van de gemeente en bijvoorbeeld DUWO. Wel zit de universiteit, samen met de hogeschool, gemeente en DUWO, in een taskforce om de problemen rond studentenhuisvesting aan te pakken. En die taskforce is ‘uiterst succesvol’, zegt Hans Pluim van DUWO. ,,Het is namelijk niet zo dat er vanuit de gemeente ineens heel veel nadruk is op studentenhuisvesting, dat is er niet. Maar door samen op te trekken, nieuwe beheervormen en ook echt hard te werken, kunnen we nu zo’n enorme slag maken. Dat zouden de corporaties ook moeten doen als ze hun achterstanden weg willen werken.’’

Internationale studenten

De studentengroei blijft de komende jaren, maar vindt vooral in Den Haag plaats, meldt de universiteit. In Leiden blijft het aantal volgens de universiteit redelijk stabiel. Het aantal Nederlandse studenten loopt iets terug, maar daar staat tegenover dat het aantal internationale studenten licht stijgt.

SP’er Van Halm voorziet - ondanks de enorme bouwspurt - alsnog problemen, vooral voor internationale studenten. Vorig jaar sliepen studenten in tentjes op de camping en in vakantiehuisjes in Noordwijk, omdat ze geen kamer konden vinden. ,,Wij verwachten het komende studiejaar nog steeds een aantal volle campings in de Leidse regio. Met name voor internationals is dit bijzonder vervelend en onrechtvaardig.’’

Volgens Hans Pluim van DUWO viel het vorig jaar allemaal best mee. ,,Zoveel tentjes waren er niet. Je kent het Mare-verhaal van de tentbewoner toch? Dat was een Brit die niks had geregeld, omdat hij dacht dat de studie inclusief huisvesting was. Die internationale studenten worden inmiddels wel gewaarschuwd door de universiteit dat studeren niet inclusief een kamer is. Vorig jaar had de universiteit ook honderd overloopplekken geregeld in Noordwijk, daar is door niemand gebruik van gemaakt. Dus dat geeft ook wel aan hoe relatief die problematiek is.’’

Toch is het zielig, vinden de studentes uit het studentenhuis. ,,De huisvesting is niet sterk geregeld’’, zegt Wytske. In het najaar vertrekt ze voor haar studie naar Dublin. ,,Daar bieden ze vanuit de universiteit huisvesting aan, die optie is er in Leiden niet.’’ Hannah vult haar aan: ,,Het lijkt alsof de universiteit haar verantwoordelijkheid niet neemt. Er hoeft van mij geen stop op de groei, maar de poorten zijn opengegaan zonder dat erover na is gedacht.’’

Studentenhuisvesting lucratieve business

De huisvesting van studenten is de laatste jaren ook interessant geworden voor commerciële investeerders. Zo blijkt uit een rapport van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield dat er in 2017 in Europa bijna 30 procent meer werd geïnvesteerd in studentenhuisvesting dan het jaar ervoor. Studentenhuisvesting is, aldus het rapport, een volwassen beleggerscategorie geworden met grote internationale beleggers. Door ‘de aanhoudende vraag en productstabiliteit’ zou het een prima markt zijn om in te investeren.

In Leiden zijn deze partijen nog niet op grote schaal actief, maar er is wel een verandering gaande. De Belgische studentenhuisvester Xior kocht bijvoorbeeld in 2017 een pand aan de Verbeekstraat en maakte er studentenstudio’s in.

Ook DUWO en Universiteit Leiden merken dat studentenkamers populairder worden onder investeerders. ,,Het rendement van studentenhuisvesting mag dan lager zijn, je hebt wel altijd huurders. Daarnaast bouwen ontwikkelaars de woningen soms zo dat het technisch gezien na een aantal jaar te wijzigen is in startershuisvesting’’, zegt vastgoedman Ferdy Poppelier van de universiteit. Hans Pluim van DUWO: ,,Zij gaan voor de vierkantemeterprijs. Je kunt met weinig vierkante meters per eenheid een relatief aardige huur ophalen.’’

Verkamering

Net als veel andere studentensteden probeert Leiden de ‘verkamering’ – waarbij een woning of bedrijfspand verbouwd wordt tot studentenhuis – te reguleren. Op deze manier hoopt de gemeente overlast van studenten te beperken.

Sinds een jaar is verkameren tijdelijk verboden in afwachting van nieuwe regels. De regels die burgemeester en wethouders nu voorstellen en die na de zomer in de gemeenteraad worden behandeld, hebben met name te maken met geluidsoverlast en leefbaarheid. Eigenaars die een pand willen verkameren, moeten ervoor zorgen dat fietsen en afval op eigen terrein kunnen staan, dat er geluidswerende bekleding op de trap ligt en een deurdranger op de voordeur zit, dat de bewoners aan leefregels worden gehouden en aanspreekbaar zijn voor hun buren. Daarnaast moeten de huurprijzen voldoen aan het waarderingssysteem van de huurcommissie.

Bovendien komt er een quotum voor het aantal studentenhuizen per straat, met als achterliggende gedachte dat in het centrum studenten er nu eenmaal wat meer bij horen dan in een woonwijk. Binnen de singels mag daarom per straat 15 procent van de huizen verkamerd zijn, in de schil eromheen 8 procent en in de echte buitenwijken 5 procent. Nieuwe aanvragen worden aan dit quotum getoetst, bij bestaande studentenpanden hangt gemeentelijk ingrijpen er onder meer van af hoe lang ze al bestaan en hoeveel overlast er is.

Een andere regel is dat er altijd twee andere panden tussen het nieuw te verkameren pand en de bestaande studentenhuizen moeten zitten. Dit om concentraties van overlast tegen te gaan.

Project L

In Project L doen de Leidse journalisten Liza Janson, Marijn Kramp, Job de Kruiff en Nienke Ledegang onderzoek naar de groeiende populariteit van Leiden als stad om te wonen. Deze serie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds.

Opmerkingen of tips? Mail dan naar projectl2019@gmail.com

Meer Project L-artikelen lees je hier.

Meer nieuws uit Leiden