Project L: Leiden blijft in trek: wen er maar aan

Project L: Leiden blijft in trek: wen er maar aan
© Illustratie Niels Bierman
Leiden

De fiets is de binnenstad uit, op straat wordt steeds meer Engels gesproken, Leiden is flink gegroeid, en het centrum is voor de rijken. In 2040 ziet de stad er heel anders uit.

(Lees hier alle afleveringen van Project L)

Bewoners

In een steeds populairder wordende stad is bouwen het devies, zeggen alle mensen die we voor deze serie spraken. Maar voor wie zijn deze woningen straks?

De gemeente heeft voor haar stadsvisie het jaar 2040 als horizon. Het is grappig om je te realiseren dat de stad tegen die tijd misschien bewoond wordt door jongeren die nu nog geboren moeten worden, Chinese postdocs die nog op de basisschool zitten en geen idee hebben dat er een Leiden is, en expats uit alle delen van de wereld, die tegen die tijd nieuwe producten in de markt gaan zetten voor ’echt Leidse’ bedrijven als Heineken en Astellas.

Of, zoals wethouder Paul Dirkse het tijdens een van de stadsgesprekken over 2040 beschreef: „Wij zijn nu aan het bedenken hoe de stad kan zijn, maar dat doen we met mensen die dan achter de rollator lopen. Dat spookt wel door mijn hoofd, wat voor leefklimaat zoekt de nieuwe generatie?”

Over twintig jaar zou het Engels naast het Nederlands zomaar een van de voertalen in Leiden kunnen zijn, meent makelaar Jaap van Pampus. „Er komen enorm veel Spanjaarden en Italianen naar deze stad. Als er eenmaal een gemeenschap zit, trekt dat weer anderen aan.”

De stad internationaliseert in een razend tempo. Statistici kunnen het niet bijbenen, zeggen ze. Maar er zijn bewijzen genoeg: de Poolse winkel, de internationale kinderopvang, de talen die je op het terras om je heen hoort. En sommige statistieken zijn toch ook veelzeggend. Er zijn delen van Leiden waar bijna 70 procent van de mensen korter dan vijf jaar woont. Dat geldt in de echte studentenwijken, maar bijvoorbeeld ook in het Boerhaavedistrict. Leiden wordt een stad waar mensen langs trekken.

De kans dat Leiden uit de gratie raakt bij huizenkopers wordt niet groot geacht. Makelaar Wim de Leeuw zei eerder al onomwonden dat de historische binnenstad voor de ’happy few’ wordt. Ook als er in Leiden nog van alles bijgebouwd wordt. Want die bouw zal nooit veel sneller gaan dan de toestroom naar de stad. Het advies van De Leeuw: „Wen er maar aan.”

Aart van Bochove van adviesbureau Blaauwberg vindt dat hier een taak ligt voor de gemeente. „Een van de zorgen die Leiden zich zou kunnen maken is dat het een stad wordt voor de bovenlaag. Er is wel een onderlaag, maar er is vooral weinig middenklasse. Daar is geen betaalbaar huis voor in de stad.”

Het feit dat bovendien steeds meer bewoners niet-Nederlands zijn, brengt ook weer problemen met zich mee, voorziet hij, zoals stress, eenzaamheid en uitbuiting. „Als immigratiestad heb je de taak om die nieuwkomers rechten en plichten te geven, en hen uit te nodigen om voor zolang als ze hier zijn Leienaar te worden en mee te doen.”

Bouw

Of komt er straks, als Leiden of de hele Randstad te druk wordt, vanzelf een beweging de andere kant op, van mensen die de ruimte van Zeeland of de rust van Drenthe verkiezen boven het westen? Bijna niemand ziet dat op korte termijn voor zich. Christoffel Klap, directeur van woningstichting Ons Doel, denkt dat alleen een serieuze zeespiegelstijging de Leidse populariteit kan doen verminderen. „Ik acht de kans dat we straks onder water staan aanzienlijk groter dan de kans dat de druk op de woningmarkt vanzelf afneemt.”

Om die druk te verlichten zet Leiden flink in op nieuwe woningen. En omdat de ruimte beperkt is, wordt er steeds meer in de hoogte gebouwd of ’verdicht’. Naar dat laatste deed architect Ianthe Mantingh van Zijdekwartier Architecten onderzoek in Zuidwest. „Wij kijken liever of je bestaande blokken ook kunt handhaven. En hoeveel woningen je dan kunt toevoegen. We proberen meer buurtjes te creëren waar verschillende soorten bewoners terechtkunnen. Toenemende druk hoeft niet negatief te zijn, integendeel.”

Daarnaast is er steeds meer behoefte aan kleine woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Mantingh: „Het is belangrijk dat iedereen een plek in deze stad kan blijven vinden. Daarom ontwikkelen we ook kleinere, goedkopere woningen. Persoonlijk denk ik dat we allemaal kleiner kunnen wonen. Ik woon met mijn man en twee kinderen op 52 vierkante meter en voel me nog steeds heel rijk.”

Bedrijfsmakelaar Aad Barnhoorn ziet toekomst in het combineren van kantoren en woningen. „Je moet geen gebouwen realiseren met uitsluitend kantoorruimte, je moet er ook kunnen wonen. Door te combineren krijg je een mooie mix, er is dan ook meer sociale controle. Daarvoor moet je meer de hoogte in, anders krijg je het niet voor elkaar. In Leiden is de combinatie wonen en kantoren er nog onvoldoende, dat willen we promoten.”

Banen

In en rond het Bio Science Park wordt verwacht dat het aantal banen de komende jaren stijgt van 19.000 naar 28.000. „Qua werkgelegenheid ziet het er goed uit voor Leiden”, ziet Van Bochove. „In Leiden werkte in 1970 40 procent van de beroepsbevolking in de industrie. In 1990 was dat nog maar 2 procent. Nu weer 10 procent. Namelijk in het Bio Science Park. Leiden is weer een stad waar mensen naartoe komen om te werken. En de rek is daar nog niet uit.”

Veel van de nieuwe banen worden gevuld door expats. ’Stadsbouwmeester’ Hilde Blank zou het toejuichen als expats en ’Leienaren’ meer met elkaar in verbinding komen. „Kun je niet veel meer een relatie leggen tussen het Bio Science Park en de rest van de stad? Dat de dingen die daar uitgevonden worden in het bejaardenhuis in Zuidwest worden toegepast? Dan zijn het niet meer de internationals die onze huizen inpikken, maar dan zijn het de mensen die onze gezondheid verbeteren. Daarvoor moeten de mensen in de stad zich ook openstellen en verbindingen zoeken. Expats willen ervaren hoe het leven in Leiden is.”

Van A naar B

Blank ziet ook kansen om de infrastructuur in de stad te verbeteren. „Het is nu een stad vol barrières. Er moeten veel betere verbindingen komen voor langzaam verkeer en betere fijnmazigheid, zo kun je wijken ook veel beter maken en stimuleer je fietsen en wandelen.”

Toch heeft de fiets ook niet het eeuwige leven, voorspelt stedenbouwkundige Remko Slavenburg van de gemeente. „De fiets is de nieuwe auto. Dat is al gaande: zoals de auto’s in garages moesten, moeten de fietsen nu steeds meer in stallingen en uit het straatbeeld.” Het duurt ook niet lang meer voordat bij de elektrische fiets in de binnenstad de motor uit moet, denkt Slavenburg. „En uiteindelijk worden meer plekken voetgangersgebied en is de fiets te gast in de rest van de binnenstad, die het domein wordt van de voetganger en het openbaar vervoer. Lopen is de toekomst.”

Leidse identiteit

Het antwoord op de vraag van wie de stad is, luidt in Leiden ondanks alles nog altijd: van heel veel mensen. Hilde Blank: „Leiden is eigenlijk een groot dorp, in de goede betekenis van het woord. Door de grote sociale betrokkenheid van Leidenaars is de stad niet anoniem.”

Daarmee heb je goud in handen, vindt zij. En het stadsbestuur moet dat koesteren. „Als je de Leidse identiteit, de verscheidenheid en betrokkenheid die zo kenmerkend is voor Leiden echt belangrijk vindt en wilt behouden, dan moet je bouwen met partijen die wat met die Leidse identiteit hebben.” Ze wijst op een transactie eerder dit jaar, toen een Zweeds bedrijf in één keer 10.000 huizen in Nederland kocht. „Verkoop je daarmee niet je ziel of je zeggenschap? Je kunt wel buitenlandse investeerders zoeken, maar ontwikkelaars...? Die moeten iets met je identiteit hebben of willen.”

Vastgoedondernemers Philip en Michael Vonk uit Warmond zijn het roerend met haar eens en vullen aan: „Bijkomend voordeel van regionale ontwikkelaars is dat het geld dat zij meebrengen ook in de omgeving blijft en niet naar het buitenland verdwijnt. Daarnaast is het gemakkelijker afspraken maken met deze partijen, die er voor de lange termijn in zitten.” Want zoals dat gaat in een groot dorp; je komt elkaar altijd weer tegen.

Als je echt vindt dat je samen die stad maakt, besluit Blank, dan moet je vanuit ieders belang aan de stad werken. „Je moet zorgen dat er voor iedereen wat moois in zit. Voor de gemeente, de bewoners, de bouwers, voor iedereen. Dat moet het vertrekpunt zijn van iedereen die aan deze stad bouwt.”

Dit is de laatste aflevering van Project L, waarin vier Leidse journalisten onderzoek deden naar de groeiende populariteit van Leiden als stad om te wonen. Voor deze serie spraken ze zo’n vijftig mensen: makelaars, vastgoedondernemers, woningzoekenden en andere (ervarings-)deskundigen. Daarnaast maakten ze gebruik van informatie uit onder meer het Kadaster, jaarverslagen en onderzoeken. Deze serie is tot stand gekomen met steun van het Leids Mediafonds.

Meer nieuws uit Leiden