Hoe de Chinese ontwikkelaar Yisheng in Leiden terechtkwam

Winkels, horeca, een hotel en 1100 woningen moeten van het entreegebied het kloppend hart van het Bio Science Park in Leiden maken.
© Artists impression Yisheng Development

Begin volgend jaar gaat de eerste spade de grond in voor een van de grootste bouwprojecten in Leiden: het Entreegebied van het Bio Science Park. Het project wordt gerealiseerd door de van oorsprong Chinese projectontwikkelaar Yisheng Development. Hoe kwam de keuze voor dat bedrijf tot stand en wat voor bedrijf is Yisheng?

Deze productie is tot stand gekomen dankzij financiële steun van het Leids Media Fonds.

Directeur Michel Leenders van het vastgoedbedrijf van de Universiteit Leiden kan enthousiast vertellen over het Entreegebied. „Het wordt hét kloppend hart van de Campus. Er is dringend behoefte aan een hart waar studenten, wetenschappers en werknemers samenkomen. Precies waar het Bio Science Park voor bedoeld is: een plek waar universiteit en bedrijfsleven elkaar ontmoeten.”

Het Leiden Bio Science Park (verder LBSP) staat dan ook aan de vooravond van grote veranderingen. Het bedrijvenpark, waar ondernemingen uit de medische en farmaceutische industrie vlakbij de universiteit en - minstens zo belangrijk - bij elkaar zitten, is een doorslaand succes. Op dit moment zijn er honderdvijftig bedrijven uit veertien landen gevestigd, samen goed voor ruim 19.000 banen.

Dooie boel

Overdag is het er levendig. Maar ’s avonds, als de werknemers en studenten naar huis zijn, is het op het Bio Science Park een dooie boel. De universiteit weet daar wel een oplossing voor. Er is een nijpend tekort aan huisvesting voor studenten en onderzoekers. Als die in de rechthoek tussen de drukke Plesmanlaan, Ehrenfestweg en Einsteinweg komen wonen, slaat de universiteit twee vliegen in een klap.

De ’schotel’ van de oude Gorleauslaboratoria ligt recht tegenover het nieuw te bouwen Entreegebied van de Universiteit Leiden.
© Foto: Hielco Kuipers

Of misschien wel drie. In het plangebied staat het Universitair Sportcentrum. Naarmate het aantal studenten door de jaren is toegenomen, is het krap in zijn jasje komen zitten. Ook worden hier overdag tentamens afgenomen. Het gebouw uit 1970 is dringend aan vervanging toe.

Het besluit om woningen in het Entreegebied te bouwen, is financieel aantrekkelijk. Er kan zoveel aan dit project worden verdiend, dat de ontwikkelaar aan de universiteit moet betalen om het te mogen bouwen. Misschien wel 20 miljoen euro, heeft het universitair vastgoedbedrijf becijferd. Voor dat geld kan makkelijk een gloednieuw en groter sportcentrum worden neergezet.

Inschrijving

In de zomer van 2017 opent de universiteit de inschrijving voor het bouwproject. Ze wil doorpakken. Begin september moeten belangstellenden haar al laten weten of ze gaan inschrijven. Eind september wordt al een eerste visie verwacht.

Snel vormen zich consortia, groepen samenwerkende bedrijven. Projectontwikkelaars, architecten en aannemers slaan de handen ineen. Als alle uren die in een uitgewerkt plan worden gestoken, in rekening worden gebracht, zou dat tonnen kosten. Bovendien moet de winnaar van de aanbesteding rekening houden met fikse investeringen. Om het Entreegebied te realiseren is naar schatting een bedrag van 180 à 200 miljoen euro nodig.

Om de aanbesteding in goede banen te leiden, heeft de universiteit een gespecialiseerd bureau ingeschakeld: Fakton. Als daar op 29 september 2017 de enveloppen worden verzameld, blijken er 13 partijen te hebben ingeschreven. Veel bekende namen die bij elke grote bouwklus in Nederland meedoen. Er zit voor het vastgoedbedrijf ook een verrassing tussen: Yisheng Development, de Nederlandse dochteronderneming van een Chinese projectontwikkelaar.

De basisvisie die Yisheng presenteert - werktitel: Project More - scoort het beste op de criteria die tevoren zijn geformuleerd. Yisheng denkt maar liefst 1.100 woningen te kunnen bouwen en een studentenhotel, voor wie kortere tijd in Leiden verblijft.

Yisheng mag dan voor het vastgoedbedrijf een onbekende zijn, het bedrijf heeft bij deze klus een baaierd aan Nederlandse partners betrokken, zoals ontwikkelaar Lingotto, architectenbureau Verhoeven CS en aannemer Du Prie. Dat wekt vertrouwen. Ook niet onbelangrijk: Yisheng is bereid 20 miljoen euro te betalen om de klus binnen te halen. Het financiële bod telt zwaar mee; hoe meer geld, hoe meer punten in de beoordeling.

Goede indruk

Yisheng behoort dan ook tot de zes inschrijvers die worden uitgenodigd hun concept nader uit te werken. Daar maakt Yisheng opnieuw een goede indruk. Het bedrijf scoort uiteindelijk als een na beste met zijn inhoudelijke plan. Wat de doorslag geeft, is het bedrag dat de Chinezen aan de universiteit willen betalen. Nadat in de eerste ronde al sommige consortia bereid waren om 20 miljoen op te brengen, heeft de universiteit het plafond verhoogd tot 27 miljoen euro. Yisheng zit daar van alle inschrijvers uiteindelijk het dichtst bij. Omdat het financiële bod voor 30 procent meetelt in de eindbeoordeling, wint de projectontwikkelaar toch de inschrijving. In april 2018, als de papierwinkel in orde is, wordt die beslissing wereldkundig gemaakt.

Helemaal gerust is de universiteit blijkbaar ook niet op de onverwachte mededinger. Aan Yisheng worden tijdens de tweede ronde aanvullende vragen gesteld. Het vastgoedbedrijf informeert naar de financiële draagkracht van Yisheng en de herkomst van het geld dat in het project wordt geïnvesteerd. Yisheng neemt met die schriftelijke stukken de zorgen weg.

In de inschrijvingsvoorwaarden staat bovendien dat inschrijvers over voldoende ervaring beschikken om zo’n groot project tot een goed einde te brengen. Concreet: in de afgelopen acht jaar moet de ontwikkelaar tenminste drie grote bouwprojecten hebben gerealiseerd met als hoofdfunctie wonen.

Voldoet Yisheng Development daar wel aan? Die heeft pas één groot project gerealiseerd, in Amstelveen. De universiteit vindt van wel. Yisheng positioneert zich als lokaal, Nederlands bedrijf en wordt ook zo door de universiteit behandeld, maar in dit geval geeft de doorslag dat het Chinese moederbedrijf over voldoende expertise beschikt. „Waar die ervaring is opgedaan, maakt ons niets uit. Het gaat om de ervaring met grote projecten. Als een Nederlands bedrijf alleen ervaring in Italië heeft, dan is dat ook geen beletsel”, aldus Leenders van het universitair vastgoedbedrijf.

Ook de gemeenteraad wordt ingelicht over de uitkomst van de aanbesteding. De gemeente Leiden speelt een bijrol in dit verhaal. Alle beschikbare grond van het LBSP is in eigendom van de universiteit. Op één stukje grond na; de plek aan de Einsteinweg waar nu nog een parkeergarage staat. Op die manier praat de gemeente toch al in de beginfase mee bij de ontwikkeling van het Entreegebied.

Martijn Ridderbos (l), Zhang Hao en Paul Dirkse vieren het akkoord.
© Foto Buro JP

Yisheng geeft een presentatie voor de gemeenteraad. Naar aanleiding daarvan stelt de CDA-fractie vragen aan de wethouder: is er een BIBOB-toets uitgevoerd? Bij zo’n toets wordt door het Landelijk Bureau BIBOB onderzoek gedaan naar de integriteit van partijen waar de overheid zaken mee doet. Zo’n onderzoek is tijdrovend. Zeker als informatie in het buitenland moet worden opgevraagd. Daarvoor moet een rechtshulpverzoek worden ingediend. Voordat daar antwoord op is, ben je zo een jaar verder.

De gemeente heeft dat niet gedaan, laat de wethouder het CDA weten, omdat in vergelijkbare selectieprocedures ook geen BIBOB-toets wordt verricht. Met andere woorden: Yisheng wordt behandeld als ieder ander Nederlands bedrijf.

Kennis-wethouder Paul Dirkse (D66), die het LBSP in zijn portefeuille heeft, verdedigt die beslissing: „Uiteindelijk is dat een afweging die de burgemeester maakt, maar er moet een goede aanleiding zijn om dat middel in te zetten. In dit geval was die er niet.” Volgens Dirkse heeft de gemeente zich vooral dienstverlenend opgesteld. Hij noemt dat de Rode-loperbenadering. „De gemeente wil dit graag. Dit project is belangrijk voor de stad. Op Leiden Bio Science Park bevindt zich een derde van de werkgelegenheid van de stad.”

Achtergrond

Voor de totstandkoming van dit artikel zijn 19 gesprekken gevoerd met 21 verschillende personen. Zij zijn ofwel direct of indirect bij het project Entreegebied Leiden Bio Science Park betrokken, ofwel deskundigen op het gebied van vastgoedontwikkeling, bestuursrecht of zakendoen met China. Bij de Universiteit Leiden en de gemeente Leiden zijn documenten opgevraagd met een beroep op de Wet Openbaarheid van Bestuur. In China is met behulp van openbare registers onderzoek gedaan naar de moedermaatschappij van Yisheng Development.

Volgende week het tweede en laatste deel: De grote onbekende Yisheng

Meer nieuws uit Leiden

Ombudsman

Ombudsmannen Durk Geertsma & Ed Brouwer springen in de bres voor de consument.