Huurwoningen komen in gevaar. Te weinig geld voor nieuwbouw en verduurzaming [video]

Woningen van Portaal in Leiden.
Amsterdam

Sociale woningbouw dreigt teloor te gaan. Corporaties worden straks gedwongen om massaal huurwoningen te verkopen. Huren dreigen onbetaalbaar te worden. Een deel van de nieuwbouw- en verduurzamingsplannen wordt niet uitgevoerd.

De reacties van de verschillende corporaties op een rapport over de financiële positie van de verhuurders van sociale woningen liegen er niet om. De corporaties roepen al jaren, tevergeefs, dat ze het financieel niet meer kunnen bolwerken.

Nu blijkt uit onderzoek, in opdracht van drie ministeries en koepelorganisatie Aedes, dat tientallen woningcorporaties in de regio’s zoals Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam er financieel beroerd voor staan. Zij hebben niet alleen onvoldoende geld voor nieuwbouw, ook kunnen ze de bestaande woningvoorraad niet verbeteren en verduurzamen (van het gas af).

„In deze regio’s moeten tot en met 2034 tussen de 220.000 en 255.000 sociale huurwoningen worden gebouwd en 290.000 woningen worden verduurzaamd. Daar is 41 miljard euro voor nodig. Met de huidige financiële middelen kunnen we slechts de helft tot driekwart uitvoeren”, stellen deze corporaties.

Het grootste probleem is de verhuurderheffing die in 2013 is ingevoerd. Een belasting van gemiddeld 700 euro per huurwoning die de schatkist jaarlijks 1,7 miljard euro oplevert. Sinds de invoering is dat al meer dan tien miljard.

Wachttijd

Naar de politiek toe zijn de corporaties duidelijk: stop met de verhuurderheffing. „Het financiële model klopt niet en als dit zo doorgaat dan dreigt de sociale woningbouw teloor te gaan. Daar worden onze huurders en woningzoekenden de dupe van’’, reageert Portaal, met woningen in Leiden, Eemland en Utrecht.

,,Als woningcorporatie willen we niets liever dan betaalbare sociale huurwoningen bouwen in Leiden. Dat is hard nodig, want de wachttijd voor een woning is lang. Veel studenten blijven noodgedwongen langer thuis wonen. Maar geschikte bouwlocaties zijn schaars en de belastingdruk voor corporaties is enorm toegenomen”, stelt Portaal. „We willen ook niet dat de huren op termijn onbetaalbaar worden.”

Miljardje

Corporaties in de metropoolregio Amsterdam vrezen dat zonder oplossing op termijn alleen nog nieuwbouw en verduurzaming kan worden betaald, door woningen te verkopen. „Nu heeft het kabinet een miljard uitgetrokken voor de bouwimpuls. Dat is mooi en goed voor de korte termijn, maar met een miljardje redden we het niet. Er moet een structurele oplossing komen zodat we voor de komende tien jaar plannen kunnen maken.”

Ook Woonwaard in Alkmaar benadrukt dat met het geld van de verhuurdersheffing beter extra huurwoningen kunnen worden gebouwd.

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken gaat niet meteen overstag. Ze erkent de problemen, wijst er op dat ze momenteel al geld heeft vrijgespeeld voor extra woningen, maar dat een besluit over afschaffing van de verhuurderheffing aan een nieuw kabinet is.

Bouwen

Bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Zo kan Nederland niet alleen de enorme woningnood oplossen, maar tevens de komende economische terugval door de coronacrisis verzachten. Klein detail: dan moet er wel geld, grond en mankracht zijn.

Zeker voor de bouw van huurwoningen is geld een probleem. De corporaties roepen dat al jaren, tevergeefs. Nu blijkt uit onderzoek, in opdracht van drie ministeries en koepelorganisatie Aedes, dat een aantal woningcorporaties al binnen vijf jaar onvoldoende geld heeft om genoeg sociale huurwoningen te bouwen. Ook de verduurzaming van hun huizen is niet haalbaar. En de situatie wordt nijpender: er komen snel steeds meer corporaties in problemen.

Heffing

De grootste veroorzaker van de financiële problemen bij de corporaties is de verhuurderheffing. Die werd in 2013 ingevoerd om de schatkist te vullen na het redden van de banken. Aangezien de meeste corporaties toen genoeg reserves hadden, een beeld dat werd versterkt door affaires zoals rond Vestia, roomde de overheid dat af. Gemiddeld 700 euro per huurwoning moet jaarlijks worden afgedragen.

In steden zoals Amsterdam of Haarlem waar de huizenprijzen hoger liggen, moet meer worden afgedragen.

„Het is een soort boete omdat je niet volgens de marktprijs verhuurt. Uitgangspunt is de ozb-waarde. In onze regio betalen we gemiddeld duizend euro per woning. Zonder die reserves zijn we de komende jaren niet in staat om duizenden huurwoningen bij te bouwen en kunnen we de bestaande panden niet isoleren en van het gas af halen”, legt Egbert de Vries namens de dertig corporaties in de Amsterdamse metropoolregio uit.

Tien miljard

Die dertig corporaties, met grote spelers als Ymere en Eigen Haard, hebben samen 400.000 woningen, waarvoor jaarlijks 400 miljoen euro aan de verhuurderheffing wordt betaald. Portaal met 50.000 woningen in de Leidse regio, Eemland, Utrecht en Arnhem is 44 miljoen euro kwijt aan die heffing. Woonwaard met 14.500 woningen in de regio Alkmaar wordt voor 13,5 miljoen aangeslagen. Landelijk is er sinds de invoering al tien miljard euro betaald.

Woonwaard rekent voor wat je ook met de heffing kan doen. „We bouwen de komende vier jaar gemiddeld 130 woningen per jaar en daarna honderd per jaar. Met het geld van de heffing kunnen we 61 extra woningen bouwen of 246 extra woningen isoleren en van zonnepanelen voorzien.”

Energie

Niet alleen nieuwbouw is een probleem, ook de verduurzaming, stelt Portaal. „Voor huurders moet tegenover een hogere huur het liefst een lagere energierekening staan. Alle investeringen in duurzaamheid zijn onrendabel voor corporaties. Daar is dus geld voor nodig. Geld dat nu naar verhuurderheffing gaat.”

Voor de corporaties in de Amsterdamse regio zijn, naast geld, ook grond en mankracht nog een probleem. De corporaties willen dat de overheid actiever gaat sturen om voldoende bouwlocaties te realiseren, tegen een betaalbare grondprijs. Ook moet de overheid zorgen voor een hoger tempo van planontwikkeling en realisatie.

Meer nieuws uit Metropool

Ombudsman

Ombudsmannen Durk Geertsma & Ed Brouwer springen in de bres voor de consument.