Ook in Leiden is overbieden de norm, soms wel tienduizenden euro’s boven de vraagprijs

Jojanneke Weijermars woont inmiddels in Leiderdorp, maar zocht eerst een huis in Leiden: ,,We moesten een motivatiebrief schrijven over waarom wij de nieuwe bewoners moesten worden, terwijl het huis al was gegund aan iemand anders.”

Jojanneke Weijermars woont inmiddels in Leiderdorp, maar zocht eerst een huis in Leiden: ,,We moesten een motivatiebrief schrijven over waarom wij de nieuwe bewoners moesten worden, terwijl het huis al was gegund aan iemand anders.”© Foto Taco van der Eb

Anika van de Wijngaard
Leiden

Als je nu een woning wilt kopen, moet je er vooral rekening mee houden dat je niet de enige bieder bent. Er is een tekort aan woningen, de vraag is aanhoudend en de hypotheekrente is laag. Bij elkaar zorgt het voor veel concurrentie op de woningmarkt en snel stijgende huizenprijzen. Driekwart van de in 2020 verkochte Leidse woningen die het Leidsch Dagblad analyseerde, zijn boven de vraagprijs verkocht.

Zet op Facebook een oproep dat je op zoek bent naar verhalen van kopers die behoorlijk moesten overbieden toen ze een huis in Leiden wilden kopen en je krijgt vrijwel direct reacties. De krapte op de Nederlandse woningmarkt is ook in Leiden voelbaar. Makelaars, nieuwe huizenbezitters en woningzoekenden, ze hebben er allemaal wel een verhaal over.

In Leiden werden vorig jaar 1.363 woningen verkocht aan woningzoekenden, zo blijkt uit de cijfers van het Kadaster. Woningen die zijn gekocht door investeerders, zijn in dit cijfer niet meegerekend. Na een rondgang bij bijna veertig makelaars, bekeek het Leidsch Dagblad van 457 van de in 2020 verkochte woningen in Leiden de vraag- en transactieprijs. Bij het overgrote deel, 359 van de 457 woningen, viel de transactieprijs hoger uit dan de vraagprijs. 36 woningen werden voor de vraagprijs verkocht. Bij 62 van de 457 verkochte woningen was de transactieprijs uiteindelijk lager dan de vraagprijs. Voor 155 woningen in ons overzicht werd er 10 procent of meer boven de vraagprijs betaald. Daarvan werden 15 woningen zelfs voor meer dan 20 procent boven de vraagprijs verkocht.

(Tekst gaat door onder de kaart)

De grootste uitschieters: in de Zaanstraat stond een huis voor 279.000 euro te koop dat uiteindelijk voor 361.500 euro werd verkocht; een verschil van 82.500 euro. In de Borgerstraat werd voor een woning met een vraagprijs van 239.000 euro, 73.899 euro meer betaald. Bij deze woningen werd dus respectievelijk 29,6 en 30,9 procent boven de vraagprijs geboden.

Het aantal woningen dat in heel Nederland te koop staat, neemt af en door de krapte op de woningmarkt rijzen de huizenprijzen de pan uit. Ook de makelaars in Leiden kennen de verhalen over extreem overbieden inmiddels maar al te goed. „Je hebt gewilde wijken in Leiden, zoals de Burgemeesters- en Professorenwijk, Vreewijk en Tuinstadwijk. Ook het centrum hoort erbij”, zegt makelaar en taxateur José Faber van RE/MAX. In deze populaire woonwijken doet de vraagprijs er volgens haar al niet meer toe. „Het is de markt die op dit moment de prijs bepaalt.”

Reservelijst

Voor een woning in de Leidse Tuinstadwijk kreeg Faber honderdvijftig aanvragen binnen van potentiële kopers. Het ging om een huis met een relatief kleine woonoppervlakte dat voor 350.000 euro te koop stond. „De geïnteresseerden hebben we benaderd met de boodschap dat ze er rekening mee moesten houden dat deze woning voor minimaal 10 procent boven de vraagprijs verkocht zou gaan worden. We vroegen iedereen: Heeft u dan alsnog interesse om te komen kijken?’’

Het was wel een unieke situatie, stelt ze. Normaal gesproken stoppen de makelaars van RE/MAX bij vijftig aanvragen voor een bezichtiging, maar nu werden er meer dan 75 afspraken ingepland. „Je weet van tevoren niet dat er zoveel geïnteresseerden zijn en afspraken worden ingepland op volgorde van binnenkomst. We proberen zo min mogelijk met een reservelijst te werken, maar je kunt geen 150 bezichtigingen doen. Op een gegeven moment moet je een grens trekken.”

Inmiddels is het huis verkocht voor 417.000 euro. Er is dus flink over de vraagprijs geboden. Op zich is overbieden niet erg, merkt Faber op. Zolang je als koper maar bewust die keuze maakt. Een koper die van plan is om snel weer te verhuizen, moeten zichzelf afvragen of zoveel overbieden het wel waard is.

Onbetaalbaar

Ook makelaar Jaap van Pampus van De Leeuw Makelaardij kent zo’n verhaal. In de Prinsenstraat in Leiden-Noord stond recent een woning van 92 vierkante meter te koop voor 400.000 euro. De makelaar kreeg 125 aanvragen van geïnteresseerde woningzoekenden. „Vroeger was Leiden-Noord niet echt een gewild stadsdeel voor een koopwoning. Nu worden ook daar de woningen voor de hoofdprijs verkocht. Het was echt een heel leuk huis, maar dit zegt ook wel iets over de druk op de woningmarkt.”

Wat er uiteindelijk voor de woning is afgerekend, kan Van Pampus niet zeggen omdat de overdracht nog moet worden afgerond. Het bod lag wel ruim 20 procent boven de vraagprijs, laat hij weten. Makelaars krijgen geregeld de vraag van woningzoekenden wat ze moeten overbieden om een woning te bemachtigen. Volgens Van Pampus zijn de extreme gevallen van 20 tot 30 procent overbieden nog niet de norm. „Maar we zien het als makelaars wel gebeuren.”

Voor een groeiende groep mensen wordt het kopen van een huis met de huidige stand van de woningmarkt steeds moeilijker. Buiten de stad lijkt de kans op slagen wel iets groter te zijn, al nemen daar de prijzen ook toe. „Leiden wordt voor veel mensen onbetaalbaar, dus je ziet dat ze verder gaan kijken naar de omliggende gemeenten”, zegt Faber. „En in Leiderdorp krijg je voor hetzelfde geld meer woonoppervlakte dan in Leiden.”

(Tekst gaat door onder de foto)

Jojanneke Weijermars voor haar huis in Leiderdorp.

Jojanneke Weijermars voor haar huis in Leiderdorp.© Foto Taco van der Eb

Jojanneke Weijermars (31) en Lee Tolman (64) zijn twee kopers die uitweken naar randgemeenten van Leiden. Weijermars verhuisde vorig jaar van haar koopappartement in Leiden (70 m2) naar een nieuwbouwhuis in Leiderdorp van 125 vierkante meter. Al sinds haar studententijd woonde Weijermans in de Professorenwijk. Het appartement dat ze bewoonde, was van haar grootouders geweest. In 2020 besloot ze samen met haar vriend dat ze groter wilden wonen én duurzamer. „In de Professorenwijk staan veel jarendertig en -vijftigwoningen en die zijn niet duurzaam”, zegt Weijermars.

Motivatiebrief

In mei ging het stel op zoek, maar er stond niet veel te koop en de zoektocht verliep ook niet heel makkelijk. Zo werd het eerste huis waarop ze boden uiteindelijk verkocht aan een bekende van de verkoper. „We moesten een motivatiebrief schrijven over waarom wij de nieuwe bewoners moesten worden, terwijl het huis al was gegund aan iemand anders. Ik vraag mij nog steeds af of we enkel een bod hebben uitgebracht zodat de verkopers de marktwaarde iets beter konden bepalen. Dat was onze eerste ervaring. Toen dachten we wel: dit is menens.”

Weijermars en haar vriend besloten tijdens hun zoektocht om een aantal wooneisen te laten varen, al bleef duurzaamheid wel een belangrijk criterium. „We hebben ook een aankoopmakelaar ingehuurd, want daar hadden we goede verhalen over gehoord. Ze heeft ons echt geholpen om niet meteen al ons geld in te zetten toen we een woning vonden die we wilden kopen. Daardoor zijn we uiteindelijk onder ons maximale budget gebleven.”

Dit budget bedroeg 500.000 euro. Uiteindelijk kochten ze in oktober hun huidige woning voor 442.500 euro. Ze moesten daarbij wel 17.500 euro boven de vraagprijs bieden. „We wonen hier wel redelijk goedkoop, want we hebben zonnepanelen op het dak en het huis is goed geïsoleerd. Als we een bestaande woning in de Professorenwijk hadden gekocht dan waren onze vaste lasten veel hoger geweest.”

Geen Amsterdam

Toch zegt Weijermars ook dat ze graag over een aantal jaar weer in Leiden wil wonen. „Leiden trekt ons toch, het liefst gaan we binnen tien jaar weer terug.” Weijermars merkt op dat zij en haar vriend het nog relatief gemakkelijk hadden omdat ze al huizenbezitters waren. „Ik heb vrienden met een studieschuld die vanuit een huurhuis komen. Dan is het bijna niet te doen op de huidige markt. In onze studietijd werd nog wel gezegd dat een studieschuld nooit zou meetellen bij het aanvragen van een hypotheek. Dat gebeurt nu wel en dat is natuurlijk onwijs lullig.”

Ook Lee Tolman wilde graag in Leiden wonen, maar kocht uiteindelijk toch een appartement in Oegstgeest. In oktober 2020 verhuisde ze vanuit Spanje, waar ze een herberg voor wandelaars op de Camino de Santiago runde, terug naar Nederland. Tolman wilde een woning kopen zonder hypotheek en haar budget lag rond de 280.000 euro. „Ik ben in november gaan zoeken in de buurt van het centrum van Leiden, maar alles wat ik tegenkwam was rond de 300.000 euro en er moest dan vaak nog veel worden geklust aan het huis. Daarbij waren er altijd veel geïnteresseerden.” Ze besloot de zoektocht in Leiden te staken. „Ik heb uiteindelijk nooit op een huis in Leiden geboden.”

(Tekst gaat door onder de foto)

Lee Tolman woont inmiddels in Oegstgeest.

Lee Tolman woont inmiddels in Oegstgeest.© Foto Taco van der Eb

In Oegstgeest kon ze met haar budget een groter appartement kopen dan in Leiden, al was het ook daar eerst nog een uitdaging om een woning te vinden. Er werd in het najaar weinig te koop aangeboden. „Ik heb voor mijn appartement uiteindelijk 31.000 euro boven de vraagprijs betaald omdat ik al vijf maanden aan het zoeken was”, zegt ze. De prijs van haar appartement, waar ze in april ging wonen, bedroeg 281.000 euro. „Ik heb een appartement van 85 vierkante meter en ik hoefde er niet veel aan te doen, alleen een beetje verven.”

Oegstgeest is gelukkig geen Amsterdam, merkt Tolman op. „Voor mensen uit Amsterdam die nu deze kant op komen, lijkt Leiden nog goedkoop, ziet ook kantooreigenaar Vincent de Vos van RE/MAX. Gijs de Jong (35) is daar een voorbeeld van. In februari verhuisde hij samen met zijn vriendin van Amsterdam naar Leiden. Een jaar eerder, in januari 2020, begonnen ze met zoeken naar een koopwoning. „De woningmarkt in Amsterdam was zo overspannen dat we daar niet eens hebben gezocht”, zegt De Jong. Ze richtten zich op Haarlem. „Maar na een keer of tien flink overbieden en naast het net vissen, hebben we onze zoektocht verbreed.”

Geluk gehad

Leiden kwam in beeld omdat De Jongs vriendin hier werkt. „We waren op zoek naar een enigszins opgeknapte jarendertigwoning en in Leiden ging die zoektocht boven verwachting makkelijk. Het verschil met Haarlem was dat we daar steeds te maken hadden met inschrijvingen waarbij je gelijk je beste bod moest doen. Voor het huis dat we in Leiden wilden kopen, konden we eerst een bod doen en daarna nog in overleg met de verkopers. We hoefden uiteindelijk niet boven de vraagprijs te bieden.”

(Tekst gaat door onder de foto)

Gijs de Jong hoefde voor zijn woning op de Buys Ballotstraat in Leiden uiteindelijk niet over te bieden.

Gijs de Jong hoefde voor zijn woning op de Buys Ballotstraat in Leiden uiteindelijk niet over te bieden.© Foto Hielco Kuipers

Voor hun woning van 110 vierkante meter in de Professorenwijk betaalden ze de vraagprijs van 400.000 euro. In oktober werd hun bod geaccepteerd en in 2021 zijn ze in Leiden komen wonen. „We hadden wel het vermoeden dat we de enige bieders waren”, vertelt De Jong. „In de Professorenwijk zijn veel eengezinswoningen en wij hebben een bovenwoning. Onze aankoopmakelaar zei dat de meeste kopers die in deze wijk iets zoeken daar veelal niet naar kijken. We hebben waarschijnlijk ook veel geluk gehad.”

Wat kunnen we verwachten in 2021? Ook het afgelopen kwartaal namen de huizenprijzen in Nederland toe. Landelijk betaalden kopers in het eerste kwartaal van 2021 voor een bestaande woning gemiddeld 385.000 euro, blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. In de eerste drie maanden van 2020 was dit nog 327.000 euro. De gemiddelde prijs is daarmee bijna 15 procent gestegen. Zo’n stijging is de laatste twintig jaar niet meer voorgekomen volgens de NVM. Voor een nieuwbouwwoning werd in het eerste kwartaal van 2021 gemiddeld 433.000 euro neergelegd. In het eerste kwartaal van 2020 lag de gemiddelde prijs op 400.000 euro, een stijging van 8 procent.

De afgelopen drie maanden zijn ruim 60 procent van de bestaande woningen boven de vraagprijs verkocht, becijferde de NVM. Niet elke makelaar is aangesloten bij de vereniging: in Leiden noteerde de NVM in 2020 699 transacties, terwijl het Kadaster 1.363 verkochte woningen in beeld heeft.

Ook Leiden ontkomt niet aan de trend van stijgende prijzen. De mediaan van de verkoopprijzen in het eerste kwartaal van 2020 ligt het afgeronde bedrag van 364.000 euro, in het eerste kwartaal van 2021 is die gestegen naar 420.000 euro. En ook in Leiden is in 2021 overbieden vaker regel dan uitzondering. „In vrijwel alle wijken in Leiden wordt nu gemiddeld meer betaald voor een huis dan dat de vraagprijs was,” laat de persvoorlichter van de makelaarsvereniging weten.

Prijsstijgingen in het Jacques Urlusplantsoen

Bij alle verkochte appartementen in het Jacques Urlusplantsoen, waar het Leidsch Dagblad inzicht in had, werd meer dan de vraagprijs betaald. Jaap van Pampus van De Leeuw Makelaardij kent de straat goed en kan wel verklaren waarom deze appartementen voor meer dan de vraagprijs worden verkocht.

Het Jacques Urlusplantsoen is een flatgebouwcomplex achter de Churchilllaan in het Bos- en Gasthuisdistrict. De meeste appartementen zijn rond de 70 vierkante meter. Enkele jaren geleden ging de woningcorporatie hier sociale huurwoningen uitponden. Dit betekent dat huurwoningen die leegstonden, werden verkocht aan particulieren. Het is geen gebied waar investeerders zitten, want in de koopakte staat dat mensen die een appartement kopen er ook in moeten gaan wonen, merkt Van Pampus op. De starters die hier destijds hun eerste appartement kochten, hebben het veelal opgeknapt en daardoor is de waarde toegenomen. En omdat de huidige verkopers particulieren zijn, en niet een woningcorporatie, ontwikkelen de prijzen mee met de markt.

Van buiten zijn het geen bijzondere woningen, maar vaak is het binnen wel erg leuk, zegt Van Pampus. Dit zorgt er ook voor dat potentiële kopers het graag willen hebben en gaan overbieden. In 2020 lag de vraagprijs tussen 180.000 en 199.000 euro. De hoogste overbieding in ons overzicht was een appartement waar 195.000 euro voor werd gevraagd en dat voor 240.000 euro werd verkocht. Dat is een verschil van 23,3 procent. De vraagprijzen zijn in 2021 ook gestegen; de vraagprijs van laatste twee verkochte appartementen op Funda was in beide gevallen 215.000 euro.

Dit artikel kwam tot stand met medewerking van Nina Eshuis en financiële steun van het Leids Mediafonds.

30,9 procent hoger

Het huis in de Borgerstraat dat voor 30,9 procent boven de vraagprijs verkocht werd, wordt online door de makelaar aangeprezen als een ’karakteristieke tussenwoning’. De woning is in 1920 gebouwd, telt twee slaapkamers en een woonoppervlakte van 64 vierkante meter.

Hier de kop

En hier de isatekst. En hier de isatekst. En hier de isatekst. En hier de isatekst. En hier de isatekst. En hier de isatekst. En hier de isatekst. En hier de isatekst. En hier de isatekst.

Meer nieuws uit Leiden

Ombudsteam

Ons Ombudsteam springt in de bres voor de consument.