Een tussenwoning in de Burgemeesterswijk van 185 vierkante meter stond in 2021 voor 825.000 euro te koop. Na 26 dagen werd de woning verkocht voor 1.135.555 euro, een bedrag dat ruim drie ton boven de vraagprijs ligt. Het is een van de opvallende overbiedingen in de cijfers.

Wim Graal was de verkoopmakelaar. Zijn kantoor Graal Makelaardij is gespecialiseerd in woningen in het hogere segment. Sinds 2019 ziet hij het aantal woningzoekenden daarin toenemen. Ook voor de woning in de Burgemeesterswijk was veel belangstelling, merkt hij op. Met name onder bewoners die al in deze wijk woonden.

Veel huizen in de Burgemeesterswijk hebben 125 à 150 vierkante meter aan woonoppervlakte en in deze woning zagen bewoners die groter wilden wonen, maar niet weg wilden uit de wijk, een doorstroommogelijkheid. Hoewel er flink boven de vraagprijs werd geboden, lagen de verschillende biedingen niet ver uit elkaar, laat Graal weten.

Liefhebberswaarde

De potentiële kopers hebben waarschijnlijk gekeken naar de overwaarde op hun eigen huis en wat ze aan hypotheek konden afsluiten. Doordat de rente laag is, zagen ze dat hun vaste lasten de komende jaren dragelijk blijven.

Kopers kijken niet naar de waarde van een woning die te koop staat, ze kijken vooral naar wat hun financiële mogelijkheden zijn, legt Graal uit. Hij is niet alleen verkoopmakelaar, maar ondersteunt ook als aankoopmakelaar potentiële kopers in het hogere segment. Bij het formuleren van een bod onderzoekt hij voor ze wat hij de woning waard vindt.

Alles wat de potentiële koper meer wil bieden, noemt hij liefhebberswaarde. Dit is in feite wat de koper aan eigen geld moet inleggen, omdat de bank de totale hypotheeklening baseert op de waarde van de woning.

Grachtenpand

Het blijft niet bij dit ene voorbeeld. Een andere opvallende overbieding was op een grachtenpand in de binnenstad. Deze woning stond te koop voor 2,3 miljoen euro, maar werd uiteindelijk voor 3.050.000 euro verkocht. 750.000 Euro boven de vraagprijs. Vincent de Vos van makelaarskantoor Re-Max weet meteen over welke woning het gaat als hem enkel de vraag- en transactieprijs worden voorgelegd. Zijn kantoor is er niet bij betrokken geweest, maar deze verkoop viel op in Leids makelaarsland.

(Tekst gaat door onder de kaart)

Wat De Vos erover heeft gehoord, is dat er veel ruimte was. Ook buiten, wat in de binnenstad vrij uniek is. Ruim zeven ton overbieden vindt hij veel, maar hij merkt op dat het soms lastig is om de waarde van zo’n bijzondere woning goed in te schatten. Er zijn immers geen vergelijke panden. De verkoper kan er best iets naast hebben gezeten bij het formuleren van de vraagprijs, waardoor de uiteindelijke verkoopprijs toch in de buurt komt van de werkelijke waarde van de woning, aldus De Vos.

De vraagprijs kan wat lager zijn ingeschat, alsnog is het onwaarschijnlijk dat het verschil door een hypotheek wordt gedekt. „Dit gaat buiten de bank om”, zegt woningexpert Paul de Vries van het Kadaster erover. Hij vindt de overbieding van ruim 7 ton bijzonder, maar merkt op dat sommige kopers op de woningmarkt voldoende financiële middelen hebben om zo’n bod te doen.

De Vries is betrokken bij diverse Kadaster-onderzoeken naar de stand van de Nederlandse woningmarkt, maar stelt dat de studies eigenlijk nooit gaan over het hogere segment. „We kijken naar waar de problemen zijn op de woningmarkt.” Die problemen doen zich vooral voor bij mensen met een laag- of middeninkomen die graag een woning zouden willen kopen, maar geen eigen vermogen of overwaarde van een eigen koopwoning hebben.

53,3 procent

Woningzoekenden die een woning in het lagere segment zoeken, moeten veelal ook overbieden. Van de 601 woningen die deze krant onderzocht, werden er 494 boven de vraagprijs verkocht. Bij deze woningen werd gemiddeld 12,2 procent meer dan de vraagprijs betaald.* Ook in het lagere segment valt soms een flinke overbieding op, zoals een tussenwoning in de buurt d’Oude Morsch. Die stond te koop voor 349.000 euro en werd na twee weken verkocht voor 535.000 euro. Dat is 53,3 procent boven de vraagprijs.

„Het is wat de gek ervoor geeft”, zegt makelaar Frits van Beukering. Hij stelt dat de woningnood groot is, maar dat er ook nog een groep mensen is die veel geld bezit. „Zij hebben het geld er gewoon voor over.”

Lees ook: Een ton of zelfs meer overbieden lijkt inmiddels heel ’normaal’ te zijn in Leiden

Volksziekte

Zijn makelaarskantoor richt zich vooral op gemiddelde eengezinswoningen en appartementen in de regio, woningen in het hogere segment verkopen ze vrijwel niet. Van Beukering maakt zich al enige tijd zorgen over de woningmarkt en het overbieden, dat hij inmiddels als ’een soort volksziekte’ ziet.

Hij merkt dat met name starters er niet meer tussenkomen en dit levert volgens hem een probleem op voor de volledige woningmarkt. Geen starters op de woningmarkt betekent dat de woningbezitters die daar net boven zitten hun appartement aan niemand kunnen verkopen. Zo komt alles vast te zitten. „Een keten is zo sterk als zijn zwakste schakel en dat zijn in dit verhaal de starters”, zegt hij.

Nieuwsgierig

Het Kadaster ontvangt jaarlijks van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) de vraagprijzen van verkochte woningen. Die worden gekoppeld aan de uiteindelijke transactieprijzen die in het Kadaster staan. Zo verkrijgen onderzoekers als De Vries inzicht in het overbieden. Waar het Kadaster geen zicht op heeft, is wat verschillende woningzoekenden bieden op één woning.

De Vries vertelt dat hij nieuwsgierig is naar de verschillende biedingen die zijn gedaan op het miljoenenpand in de Leidse binnenstad. Hij vermoedt dat het verschil tussen bieder nummer 1 en nummer 2, die naast het net heeft gevist, best groot kan zijn geweest. Wie daar mogelijk iets meer over kan vertellen, is de verkoopmakelaar.

Dat was ook bij deze woning Graal Makelaardij. Graal geeft echter aan dat hij deze informatie nooit openbaart. Alleen de verkoper – voor wie hij optreedt als verkoopmakelaar – laat hij alle biedingen inzien.

Biedlogboek

Hier komt, als het aan het ministerie van Binnenlandse Zaken ligt, wel verandering in. Vorig jaar werd bekendgemaakt dat er meer inzicht moet komen in wat alle potentiële kopers hebben geboden op één woning. Een digitaal biedlogboek, waarin alle biedingen zichtbaar zijn, moet gaan zorgen voor meer transparantie op de woningmarkt.

Makelaarsbranche VBO werkt inmiddels met een pilot van het digitaal biedlogboek en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) introduceerde vorig jaar NVM Online Bieden en, meer recent, NVM Biedsafe, twee methodes voor een transparanter biedingsproces waar huizenbezitters die hun woning willen verkopen voor kunnen kiezen.

Bij NVM Biedsafe worden alle biedingen gedurende het biedproces verzameld en nadat de biedingstermijn is afgelopen inzichtelijk gemaakt voor de verkoper. Het biedlogboek kan naderhand ook door alle bieders bij de verkoopmakelaar worden opgevraagd. Tijdens het proces hebben de potentiële kopers geen inzicht in elkaars biedingen en er kan bij NVM Biedsafe ook maar één bod worden uitgebracht.

Krankzinnig

Bij NVM Online Bieden kunnen potentiële kopers, die deelnemen aan het biedingsproces, wél zien wat anderen bieden. Het is ook mogelijk om meerdere keren een bod uit te brengen tot het biedingsproces gesloten wordt.

Directeur NVM Online Bieden Edzard Bijvoet laat weten dat er vorig jaar 1200 woningen in Nederland zijn verkocht via NVM Online Bieden. Het is een bescheiden aantal als je het plaatst naast het totaal aantal verkochte woningen, dat waren er 226.000. In Leiden werden er tot dit jaar geen woningen via NVM Online Bieden aangeboden.

Of makelaars nu voorstander zijn van Online Bieden of niet, het blijft tot nu toe aan de verkoper of ermee wordt gewerkt of dat er wordt gekozen voor bieden via inschrijving. Zolang dat zo is, verwacht Graal dat veel huiseigenaren blijven vasthouden aan de verkoopmethode waarbij de geïnteresseerde woningzoekenden niet van elkaar weten wat ze bieden.

Moeilijk overtuigen

Ook Van Beukering merkt dat huizenbezitters die hun woning willen verkopen zich moeilijk laten overtuigen. „Ze lopen er niet warm voor en hopen op dat ene krankzinnige bod dat veel hoger is dan dat van de andere bieders.”

Toch verkocht Van Beukering afgelopen maand een eerste woning via NVM Online Bieden: een tweekamerappartement van 46 vierkante meter aan de Joseph Haydnlaan in de Fortuinwijk-Zuid. De startprijs van deze woning was 210.000 euro. Het werd verkocht voor 252.000 euro. Ook een tweede woning in Leiderdorp gaat binnenkort online.

Van Beukering denkt dat extreem overbieden met Online Bieden verleden tijd kan zijn, maar de mogelijkheid om online een huis te kopen of verkopen is ook nog redelijk onbekend bij kopers en verkopers in de regio. Daarom wijst hij iedere huiseigenaar die bij zijn kantoor aanklopt op de mogelijkheid om via Online Bieden hun huis te verkopen.

„Momenteel merken we dat het aantal kijkers per woning wat aan het afnemen is”, vertelt Van Beukering. Woningzoekenden die al meerdere keren een bod hebben uitgebracht, maar steeds geen koopwoning kunnen bemachtigen geven de zoektocht op. Hij hoopt voor hen dat Online Bieden een succes wordt. Als het bekender wordt, zullen potentiële kopers op gegeven moment ook niets anders meer willen, stelt hij. „Bij Online Bieden kunnen woningzoekenden de biedingen volgen en hoeven ze niet meer blindelings te bieden, dat geeft ze ook het gevoel dat ze een eerlijke kans hebben.”

* Bij 494 verkochte woningen, die het Leidsch Dagblad onderzocht, werd meer dan de vraagprijs betaald en bij 107 woningen werd een bod geaccepteerd dat gelijk was aan de vraagprijs of eronder lag. Het verschil tussen vraag- en transactieprijs was bij de woningen waarbij werd overboden 12,2 procent. Bij alle 601 woningen lag dit verschil iets lager op 9,58 procent.

Dit artikel kwam tot stand met medewerking van Anne de Vries en financiële steun van het Leids Mediafonds.